Wohnung verkaufen mit Mieter: Das gilt es zu beachten
Eine vermietete Eigentumswohnung lässt sich verkaufen, aber der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Was das für Preis und Käuferkreis bedeutet.
«Kauf bricht Miete nicht»: Dieser Grundsatz des Schweizer Mietrechts prägt den Verkauf vermieteter Wohnungen.
Käuferkreis
Selbstnutzer wollen einziehen und scheuen Mieter. Anleger hingegen bewerten die Wohnung nach Rendite. Richten Sie die Vermarktung auf Anleger aus und zeigen Sie Mietvertrag, Mietzins und Zahlungshistorie transparent.
Bewertung
Für Anleger zählt der Ertragswert: Jahresnettomiete geteilt durch die marktübliche Rendite. Liegt die Miete unter Markt, drückt das den Preis. Eine Grobschätzung zeigt, wie gross der Unterschied zum Wert bei Selbstnutzung ist.
Rechte des Mieters
Der Mieter muss Besichtigungen in angemessenem Rahmen dulden, nach Voranmeldung. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über.
Alternative
Mit dem Mieter eine einvernehmliche Auflösung vereinbaren, allenfalls mit Entschädigung. Dann ist die Wohnung für Selbstnutzer attraktiv und erzielt den höheren Preis.
Häufige Fragen
Darf ich dem Mieter wegen Verkauf kündigen?
Nein, der Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Der Käufer kann nur bei dringendem Eigenbedarf unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen.
Mindert ein Mieter den Verkaufspreis?
Oft um 5 bis 15 Prozent, weil Selbstnutzer wegfallen. Für Anleger kann ein guter Mieter aber ein Vorteil sein.